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严禁大规模拆除正式印发!各方解读来了……

发布日期:2021-09-02 07:41   来源:未知   阅读:
 

  8月31日,国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会,正式印发《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(以下简称《通知》),《通知》提出“严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁”这对于未来城市发展会有什么影响,正在如火如荼开展的城市更新建设又会有什么新的玩法和走向?

  此次《通知》正式印发实施后,一石激起千层浪,引起南宁各方人士的密切关注,www.39191c.com,大家最关心的莫过于它对南宁实施城市更新行动将会产生什么变化?会不会影响到目前和计划推进的城市更新项目?

  对此,南宁市住房和城乡建设局相关科室人员表示:“我们也关注到了住建部的征求意见稿,正在进一步判断研究中,目前计划推进的城市更新项目仍在持续推进。”

  据了解,南宁自2003年开始启动大规模旧城改造工作,对人居环境恶劣、环境污染严重、存在重大安全隐患、布局散乱、城市基础设施和公共设施亟须完善的老旧片区进行拆除重建。通过旧改项目的实施,老旧片区的居住条件和居住环境得到了极大改善和提升,周边教育、医疗、商业等配套设施也同步完善,居民生活更便捷,城市面貌焕然一新。

  据透露,南宁已经对外公布了《2021年南宁市重点推进城市更新改造项目计划》,共45个项目,涉及占地面积21434.276亩。其中包含南宁火车站片区、中尧路片区和江南五一路片区三个TOD城市更新项目。

  虽是“征求意见稿”,但内容方向已定,影响力不容忽视。此新政一旦实施,原来过度房地产开发建设方式将得到限制,大拆大建将成为过去时。

  值得注意的是,《意见稿》“十一条”新规,每一条都有一个量化的指标,既是对中央战略决策的进一步深化、实化和细化,也是坚持问题导向、针对城市更新实践中大拆大建等变形走样问题提出的底线要求。

  首先,除违建和危房,严格控制大规模拆除;老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

  其次,严控大规模增建,新建密度不能比原来高,鼓励拓展公园绿地、公共空间;更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2;鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。

  第三,严谨大规模强制性搬迁居民,保持邻里关系和社会结构,更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。稳定住房租赁价格(租金年度涨幅不超过5%),鼓励稳步实施城中村改造,完善公共服务和基础设施。

  第四,保存城市记忆,保护历史文化。不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑。保持老城格局尺度,不破坏街巷肌理,延续城市特色风貌,不随意改建具有历史价值的公园。

  第五、加强统筹谋划,探寻可持续更新模式,鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变,补足区域功能短板,提纲城市安全韧性。

  几千字《意见稿》总结为“三限四保”:限拆、限新区、限造城;保城、保人、保建筑、保房价租金。其核心内容是由大拆大建,转向保留—利用—提升。可以预见,未来城市翻新逻辑将有所变化,“老破小”炒房团和“拆二代”致富梦碎;居住、租赁市场强调以人为本,为城市留住更多劳动力;也对入场参与城市更新的开发商提出了更高要求。

  《意见稿》是在房地产市场平稳健康发展的长效机制背景下,对大拆大建的改造模式进行调整,但仍提出坚持“留改拆”并举,并未对“小规模、渐进式”有机更新做出限制。这样既不会对旧改供给模式产生根本性变革,也不会影响公开土地市场供应规模和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。核心区位,拥有某些特殊资源的旧改项目极具稀缺性,而未来“小规模、渐进式”的更新同样会带来这样的稀缺性项目,不少城市核心的土地的开发及存量项目的更新也会带来同类型的供应。

  当然,“限定20%的拆除建筑面积和低于2的拆建比”,压缩了盈利空间,预计未来国企或政府资本投入参与的概率增加,开发商扎堆入局的积极性降低。

  《意见稿》的核心意图符合了城市发展、群众需求、文化延续等社会要求,并不在打压城市更新模式,也不在于一刀切限制房企利润率。

  对于参与更新的实施主体开发商而言:一是遵循政府要求,寻找能够代表未来政策导向的城市更新新模式、新蓝海,强化自身开发运营能力和利润获取能力。二是,加入正常的招拍挂拍地大军,合法合规的参与城市更新建设。

  《意见稿》核心目标是防止过度房地产化和泡沫化,虽然将带来短期内的阵痛,但长期看将会促进市场的理性和健康发展。未来城市更新的步子会小一些、慢一些,但是不会停下。

  对于地方政府而言,以往在旧改中牺牲历史传承旧建筑和传统生活模式的做法,必须停止。有关土地性质改变、纠纷争议、城市更新程序等立法滞后的情况,也必须改变。开发商更应当考虑转型成“城市运营商”,静下心做长期投资,深耕区域,做人民想要的好产品。